买房前擦亮眼睛： 若无交付使用证，后续麻烦数不清

　　 近年来，与房地产市场繁荣相伴相生的，则是房地产纠纷案件的大量出现，而房屋买卖合同纠纷占到七成以上。近日，一起发生在我市的房屋买卖合同案件走进了大众的视线。本案中购房者与开发商之间因《银川市新建住宅配套房屋交付使用许可证》（以下简称交付使用许可证）产生矛盾，在无法调解的情况下，购房者将开发商诉至法院。
　　此案由我所闫建龙律师代理，闫律师凭借对案件事实的精准把握，结合自身多年的庭审经验，在他的努力之下，原告的诉求得到了法院的支持。目前案件已于2016年10月20日领到了终审判决书——判决原、被告之间的房屋合同因被告违约而撤销，且被告应向原告赔偿一定数额的违约金。
　　案情简介：
　　2014年5月31日，原告张某与被告某房产有限公司（以下简称被告）达成一致，双方约定被告将某房预售给原告，成交价格为76万元，双方签订了书面的房屋买卖合同，合同中对付款期限、付款方式、违约责任等均进行了明确的约定。合同签订之日原告向被告交纳了现金46余万元，后原告向某行贷款30万元支付了全部房款。后来因被告并未取得《房屋交付使用许可证》，双方发生矛盾，原告以被告违反了合同要求已构成根本违约为由诉至法院，要求法院判决解除双方间房屋买卖合同，并要求被告向原告支付还款补偿金以及违约金。
　　审理结果：
　　 宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院认为，原、被告之间签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律法规的强制性规定，属于有效合同，原、被告均应按照合同的约定履行各自的义务。合同中约定，被告应于2015年10月30日前向原告交付房屋并提交《交付使用许可证》。本案中，被告未能在双方合同约定的时间内按时提交《交付使用证》，原告签订合同的目的无法实现，故对原告提出解除双方签订的合同的请求予以支持。
　　 对于原告提出的要求被告支付提前还款补偿金的诉讼请求，因该补偿金系指原告如提前偿还银行贷款向银行所支付，现原告并未实际提前偿还，上述损失还未发生，故法院对原告该项诉讼要求不予支持。对于原告提出的要求被告按照总房款及利息损失的1.3倍支付违约金的诉讼请求，应按照原、被告所签订的房屋买卖合同原价格的万分之一计算违约金。
　　本案被告不服一审判决，以原告在被告逾期交房的前提下，未对公司进行催告便行使合同解除权违反法律规定为由，提起上诉，请求撤销原判决并继续履行原、被告之间的房屋买卖合同。
　　宁夏回族自治区银川市中级人民法院经审理，根据涉案房屋交付时间、被告取得《交付使用许可证》时间、原告未能催告房屋系因此房屋为期房等事实判决如下：
　　 驳回上诉，维持原判。
　　 律师分析：
　　 在原告起诉至法院时，我所闫建龙律师作为本案诉讼代理人，闫律师认真听取了原告的提出的事实依据，仔细分析了案内外多方面的问题，对本案的分析如下：我所闫建龙律师在接受委托时，即在全面了解案件事实的基础上做出了如下分析：
　　本案中，原告所提出的要求解除与被告之间的房屋合同的诉求，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。本案中原被告双方之间签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，双方之间形成合法的买卖合同关系，双方均应该按照合同约定履行各自的义务。本案中合同约定被告应取得《交付使用许可证》而未取得，依据合同，原告有权解除合同，也可以要求赔偿损失。
　　而关于本案原告提出要求被告支付违约金的请求，依据《合同法》等法律规定，合同当事人一方违约，另一方可以请求违约方继续履行、停止违约行为、赔偿损失、支付违约金、执行定金罚则及其他补救措施。依据原被告合同内约定的事项，在被告逾期未能交付《交付使用许可证》后实际已经构成违约，原告签订合同的目的已经无法视线，被告理应按照《商品房买卖合同示范文本》第九条所规定的违约责任向原告支付违约金。而《商品房买卖合同示范文本》也进一步对出卖人逾期交房的违约责任按逾期时间分两种情况处理：第一，逾期不超过一定期限(如60日或90日等)，自合同规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之 (一般约定万分之二或三)的违约金，合同继续履行;第二，逾期超过上述期限，买受人有权选择解除合同或继续履行合同，并可要求出卖人支付违约金(违约金比率不小于第一种情况)。依据合同，原告可依据所签订的房屋买卖合同原价格的万分之一计算违约金并要求被告支付。
　　本案在二审中还出现了一个小插曲。二审法院认为本案焦点是原告是否应在合同逾期后催告被告，以及被告在一审判决后又取得了《交付使用许可证》，原合同是否应当继续履行。闫建龙律师依据双方之间的合同约定，分析本案认为，原告与被告之间存在合法有效的房屋合同关系，被告即应当受到合同约束，包括合同中的交房时间限制以及必须在交付房屋之前取得《房屋交付使用许可证》，而被告在签订合同时，非常明确自身签订合同以后应当履行的义务，依据丰富的庭审经验，闫律师指出，一审判决结束后被告取得《房屋交付使用许可证》的行为已过原合同所规定的时间，因此被告依旧违约并应向原告支付一定数额的赔偿金。
　　闫律师在接受原告咨询和委托时，详细地询问了事情来龙去脉，认真研读了相关的法律法规和司法解释，指导原告收集和保留证据，依据法律条文在庭审中据理力争，最终使法院不予采纳。
　　闫律师以其深厚的法学理论基础和丰富的实践工作经验提出了上述代理思路。在其后的一审和二审中，他更是依据事实和法律据理力争、毫不退让，他的意见最终成功地被法院采纳，两审判决结果再次印证了他的专业实力，不仅依法维护了当事人的权益，也取得了里程碑式的审判实践成果。
　　本案小结：
　　闫律师提醒每一位购房者，在与开发商签订预售房屋买卖合同时，一定要注意合同条文与细节。预售商品房交付使用有两种含意：一种是房屋使用权交付，即使用交付；一种是房屋所有权转移，即产权过户。根据市住宅发展局规定：交付使用，根据规定应该在取得《新建住宅交付使用许可证》之后，也就是说房地产公司未领《新建住宅交付使用许可证》前，不得交付使用。房屋所有权转移，应当在房屋交付使用之日起90天内办理，也就是说房地产公司应当在商品房交付使用之日起90日内，办理产权过户手续。购房者应当在购房合同中对使用交付和所有权转移均应约定清楚。
　　 若房地产开发公司欲将未达到合同约定交付使用条件的房屋交付给购房者使用，购房者可以拒绝办理入住手续，等其符合交付使用条件时，再接收房屋。同时，购房者可以向房地产开发公司主张其承担逾期交房的违约责任。违约金的数额有约定的按照合同的约定；如果违约金约定过低的，可以要求仲裁机构或法院适当地调高；无约定的，逾期赔付的标准不得低于购房人的实际损失，实际损失可以参照同地段、同类房屋的市场租金标准计算。